Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo inmobiliario. Un análisis desde la Nueva Teoría Institucional

              © PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. ISSN 1695-7121
Vol. 18 N.o 1. Págs. 143-158. Enero-Marzo 2020
https: //doi.org/10.25145/ j .pasos.2020.18.009
www .pasosonline.org
Resumen: El lago de Chapala, durante más de 100 años, ha sido receptor de corrientes turísticas y de
visitantes del Área metropolitana de Guadalajara. Su atractivo clima, oferta cultural y amenidades de
desarrollo, han invitado a muchos a adquirir una segunda residencia y a otros, a considerar este territorio
como una opción para el retiro en tiempos de jubilación. Esta dinámica, cada vez con mayor presencia,
induce dos procesos importantes, el primero consistente en una migración residencial y el segundo, en
una evolución del fenómeno de segundas residencias en un turismo residencial, principalmente motivado
por plataformas de reservaciones como el Airbnb. La perspectiva de la Nueva Teoría Institucional, nos ha
permitido reflexionar sobre las instituciones que se crean en torno a dichos procesos, sobre los derechos de
propiedad (tangibles e intangibles) y los costos de transacción derivados de estas prácticas, principalmente
ligados a una producción inmobiliaria con mascarada turística.
Palabras Clave: Visitantes; Turistas; Residentes; Oferta inmobiliaria y Airbnb.
Airbnb in Ajijic, Jalisco. A new form of residential tourism. A New Institutional Theory analysis
Abstract: For over 100 years, Chapala Lake has received tourists and visitors from the Metropolitan Area
of Guadalajara. Due to its weather, culture and development amenities, many have acquired a second
residence here or are contemplating the place as an option for retirement. These choices, that are recently
on the up, create two significant processes: First, residential migration and second, the evolution of what
is known as residential tourism, motivated primarily by reservation platforms such as Airbnb. The New
institutional Theory allows us to reflect on the institutions that make these processes possible, as well as
property rights (tangible and intangible) and the transaction costs that come from these practices, mainly
related to accommodation production under the guise of tourism.
Keywords: Visitors; Tourists; Residents; Real estate and Airbnb.
Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo
residencial e impulso al desarrollo inmobiliario. Un
análisis desde la Nueva Teoría Institucional
Lucia Gonzalez Torreros* José Luis Santana Medina**
Katia Magdalena Lozano Uvario*** Rosalba Castañeda Castro****
Universidad de Guadalajara (México)
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro
* Universidad de Guadalajara (México); E­‑mail:
lucia.torreros@yahoo.com
** Universidad de Guadalajara (México); E­‑mail:
joseluissantanamedina@yahoo.es
*** Universidad de Guadalajara (México); E­‑mail:
katia.lozano@gmail.com
**** Universidad de Guadalajara (México); E­‑mail:
ablasorcasca@hotmail.com
1. Introducción
Ubicado a 55 kms. de la segunda ciudad más importante de México (Guadalajara, Jalisco) y en
la ribera del vaso lacustre más grande del país (el lago de Chapala), Ajijic ha observado a través
de la historia la presencia de una población flotante con una motivación recreativa y turística,
situándose a la cabeza de los destinos de élite; un segundo impulso obedece a un proceso inmobi‑liario,
enmascarado como estrategia de desarrollo turístico que marca el inicio de una nueva etapa
en la década de los 60 del siglo pasado, en la cual, la comunidad de extranjeros comenzó a tener
importante presencia, desarrollando distintas instituciones con fuertes implicaciones culturales y
de integración socioespacial.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
144 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
Nuestro trabajo tiene como Objetivo generar conocimiento sobre el proceso de turistización en Ajijic,
básicamente siguiendo dos líneas: a) el análisis y caracterización del perfil y de las prácticas de los
distintos grupos que usan el territorio de Ajijic con fines recreativos, turísticos y residenciales –en el
que argumentaremos sobre la existencia en Ajijic del turismo residencial (en adelante TR) y de prácticas
de segundas residencias (en adelante PSR ­‑que
no llamaremos turismo de segundas residencias para
evitar contradicciones­‑)
ligados a la modalidad de hospedaje y, b) la dinámica e implicaciones espaciales
resultantes, particularizando en el tema del turismo residencial y en el de la oferta inmobiliaria. Para
esto, hemos tomado de referencia la oferta de plataformas como Airbnb por ser la más representativa
y con “mayor éxito” y presencia a nivel mundial.1 El fenómeno de “Airbnbzación” como lo llama Brossat
(2018) empieza a causar distintos efectos negativos en espacios turísticos, con experiencias documentadas
en Francia (por él mismo), en Ámsterdam, Barcelona e incluso Venecia. 2
Brossat señala que “según datos de la empresas, la comunidad de anfitriones y viajeros de Airbnb
cuenta con más de 250 millones de reseñas en el mundo, ´reflejo del irremplazable ambiente seguro y
de confianza que han creado´… Para el final del último trimestre del 2019, Airbnb estima que alcanzará
más de 500 millones de llegadas de huéspedes en el mundo, desde su fundación en 2008.” Y en México
empieza a presentar algunas señales interesantes:
En Cancún, Quintana Roo, la plataforma de rentas vacionales Airbnb informó que durante 2018, los
anfitriones de Airbnb en Quintana Roo tuvieron un ingreso total de más de 2.100 millones de pesos,
equivalentes a 106 millones 700.000 dólares [96 millones 208.000 euros]. Según la empresa, la ganancia
anual de un anfitrión típico en Quintana Roo fue de 68.300 pesos, equivalentes a 3.600 dólares [3.160
euros]. Además, durante 2018, Airbnb recolectó y entregó  más de 60 millones de pesos por concepto de
impuesto al hospedaje. También durante 2018 recibieron la llegada de 951.400 viajeros a Quintana Roo. (El
Economista, 6 de febrero de 2019)3
Para compensar un poco la balanza en términos de competencia con el sector hotelero, la nueva
Estrategia Nacional de Turismo 2018­‑2024
del gobierno mexicano contempla un plan de fiscalización
para este tipo de establecimientos, a pesar de la poca información, se ha apuntado con claridad la
generalización en la aplicación del Impuesto sobre Hospedaje, que recae directamente en el usuario.4
Con estos antecedentes y con apoyo del marco teórico – analítico de la Nueva teoría Institucional (en
adelante NTI), en la propuesta de Douglas C. North, particularmente el tema de Derechos de Propiedad
(DP) y Costos de Transacción (CT) en la perspectiva de Harold Demsetz y algunas de las reflexiones
de Elinor Ostrom y Álvaro Remis sobre los Bienes Comunes (BC) es que hemos construido algunas de
nuestras reflexiones.
2. Ajijic, Jalisco. Un contexto
La localidad de Ajijic o Ahee Heek –como la llaman los extranjeros­‑,
pertenece al municipio de Chapala,
en el estado de Jalisco. La entidad municipal es considerada desde tiempos el siglo XIX, como uno de los
principales destinos turísticos del país, ligado funcional y espacialmente a la dinámica turística del Área
Metropolitana de Guadalajara (en adelante AMG). Los factores geográficos (climáticos principalmente)
son algunos de los elementos que mayor valor ofrecen para la función turística. (la Figura 1 permite
un acercamiento a la zona de interés)
Una dinámica significativa para la región de la ribera del lago, es que se ha convertido en un espacio
receptor de visitantes de la urbe, pero también de turistas, turistas residenciales y PSR; en apenas 8.14
kms2 que tiene de superficie, habitan alrededor de 18 mil personas.
La dinámica inmobiliaria que da comienzo con el fraccionamiento La Floresta (décadas 1960 – 1970,
con precedentes desde la década de los 40 del s. XX) acompañado de la promoción de otros desarrollos
como Tío Domingo, Rincón del Lago o La Canacinta, se ha tornado más visible desde la década de los
80, intensificándose de forma muy importante en los últimos años, tiempo en el cual la región pero
particularmente Ajijic, han presenciado fuertes procesos migratorios con fines residenciales, desde el
AMG y otros lugares de México pero con una destacada presencia de jubilados de países como Estados
Unidos y Canadá, cuya presencia alcanza 71 y 22% (respectivamente) del total de los migrantes pro‑venientes
de 26 países asentados en Ajijic (González, Santana y Castañeda, 2018, p. 62) lo que marca
una mayoría notable. La Encuesta Intercensal 2015 del Instituto Nacional de Estadística, Geografía
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro 145
e Informática (INEGI, 2015) señala que en el municipio de Chapala, 3.4% de la población censada fue
registrada en otro país, mientras que la media estatal fue de apenas .05%.
Estos procesos migratorios, originados por movimientos turísticos que iniciaron como de retorno y de
cercanía, con el paso del tiempo tienden a convertirse en permanentes, lo que ha traído en consecuencia
cambios sociales, culturales, económicos y ambientales que repercuten directamente en la población
originaria de Ajijic. De esta forma, la estructura económica que tenía su sustento en las actividades
primarias ligadas con las tareas del campo y la pesca han venido terciarizándose, al incorporar nuevos
servicios especializados: turístico – recreativos, legales, médicos e inmobiliarios.
Figura 1: Localización de la localidad de Ajijic respecto del municipio de Chapala y en
el juego de escalas, de la Ribera de Chapala y del Área Metropolitana de Guadalajara.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
146 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
En la planeación e inversiones urbanas de la ribera, históricamente han tenido un peso importante
(aunque no únicos) dos segmentos: 1) mejoramiento de la imagen urbana y construcción de nuevo
equipamiento orientado a la función turístico – recreativa: malecones, vialidades, ciclovías, zonas
restauranteras y 2) desarrollos inmobiliarios. Todos ellos orientados a la promoción de la actividad
turístico – recreativa, pero en gran medida, descobijados del soporte o la visión territorial que requiere
trabajar con un cuerpo de agua de tal importancia como es el Lago de Chapala, la visión o perspectiva
regional, también ha sido una faltante. Sea que responda realmente en un criterio de organización
territorial y de preocupación ambiental, sea por puro interés desarrollista, el turismo sigue marcando
la pauta. Hoy más que nunca, el turismo es una fuerte institución a lo largo de la ribera norte del lago.5
3. Acercamiento a la Nueva Teoría Institucional: Derechos de Propiedad, Costos de Tran-sacción
y Bienes Comunes
Douglas C North, en el marco de la Nueva Teoría Institucional establece que el desarrollo económico
de un país o de una comunidad no puede ser explicado solamente por los factores productivos, sino
que es importante tomar en cuenta la manera en la que los actores sociales establecen los acuerdos
para ejercer los DP y cómo se abordan sus CT (North, 1971). A estos acuerdos, que son promovidos,
aceptados y negociados por los agentes sociales locales, se les reconoce como instituciones, pueden ser
formales e informales y resultar de un diseño intencional, surgir de forma espontánea o por imitación.
Los arreglos institucionales son tan importantes que determinan el desempeño económico y social
de las comunidades en el largo plazo. Por tal motivo, en necesario prever los costos en la obtención de
información, negociaciones, diseño, vigilancia y cumplimiento de las mismas, a estos se le denomina
“costos de transacción” (North, 1971, p. 121). North también señala:
las instituciones no son creadas, necesariamente, con el propósito de que sean socialmente eficientes; en
realidad, lo usual es que, por lo menos, las reglas formales se establezcan para servir a los intereses de
aquellos que tienen el poder de imponerlas. Como es en el plano político donde se definen y hacen efectivos
los DP, no debe sorprender que los mercados económicos [en este caso las sociedades exitosas] sean tan
excepcionales. (North en Prado, 1998, p. 26)
En el caso analizado, suponemos intereses empresariales inmobiliarios y turísticos y de propiedad
de vivienda, gubernamentales, de los migrantes, de los turistas y de la población local, casi en ese
orden, por lo que el territorio se ha convertido en una arena de intereses, a veces comunes y otras,
no siempre convergentes. Cada vez es más aceptada entre los teóricos de las ciencias económicas y
sociales, la importancia que reviste el tema de DP y CT, su conocimiento y los impactos que generan
en el crecimiento económico y en la calidad de vida. Como lo señala Demsetz (1967):
An owner of property rights possesses the consent of fellowmen to allow him to act in particular ways.
An owner expects the community to prevent others from interfering whit his actions, provided that these
actions are not prohibited in the specifications of this rights...
It is important to note that property rights convey that right to benefit or harm oneself or others. (p. 347)
Demsetz (1967) visualiza que ante el deseo de los participantes de ajustarse a las nuevas posibilidades
de obtener algunos costos y/o beneficios surgen nuevos DP (tangibles e intangibles), lo que supone una
adaptación a los cambios tecnológicos y de los precios relativos, desarrollándose como consecuencia,
cambios graduales en los hábitos de uso y consumo, en lo jurídico, tecnológico y en los valores del mercado.
Por su parte, la lectura que realiza Ostrom (en Remis, 2013, p. 117) sobre los bienes comunes adquiere
relevancia, su tesis fundamental supone que los propios implicados son los “ideales” para gestionar los
recursos comunes, siempre y cuando dispongan de los incentivos y mecanismos de comunicación para
hacerlo, con base en un criterio de justicia que se fundamenta en un reparto equitativo de costos y
beneficios. En esta reflexión, Ostrom (2015) se cobija en Samuelson (1954), Musgrave (1998) y Buchanan
(1964), este último con la propuesta de que los bienes (privados o públicos) no son estrictamente puros,
sino que están sujetos a condiciones de rivalidad y uso, dependiente de la disponibilidad en el territorio y
la capacidad económica o de gestión para adquirirlos, a las condiciones para ser sustraídos del mercado
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro 147
y de su consecuente nivel de exclusión. La adquisición de ciertos DP, suponen distintas externalidades
e internalidades que inciden en la toma de decisiones respecto al uso de bienes comunes.
4. El turismo residencial y el turismo de segundas residencias
Para discutir sobre el asunto, cabe señalar que la mayoría de los investigadores sitúan en una
posición distinta al turismo residencial y al turismo de segundas residencias y muchos de ellos coinciden,
y nosotros con ellos, en que es un fenómeno mucho más complejo, abarcando distintas connotaciones
de un proceso migratorio. Particularmente, encontramos muy enriquecedora el análisis que realizan
Huete y Mantecón (2010) quienes se definen el TR como:
[el concepto de] Turismo residencial se ha utilizado desde finales de los años setenta para explicar los
cambios sociales y ambientales causados por el incremento de formas de movilidad humana intensamente
relacionadas con el contexto del mundo mediterráneo: el turismo y la migración. Los usuarios de las llamadas
viviendas turístico – residenciales constituyen una amalgama social bajo la que se embuten casuísticas
cada vez más diversas. (p. 782)
Por su parte, Daniel Hiernaux lo define como:
El turismo practicado por personas que se desplazan por motivos de ocio y recreación a una residencia propia
o prestada fuera de su lugar habitual de residencia. Cabe observar que existen prácticas muy diversas como el
desplazamiento y residencia de corto alcance temporal en una vivienda propia o prestada; la actividad de personas
que ocupan contra alquiler, residencias establecidas por otros con la finalidad de lucro asociado al mismo para
actividades de ocio y siempre fuera de su lugar de residencia habitual. También, se incluye en esta categoría el
proceso por el cual se han desarrollado de manera creciente sino exponencial, nuevas áreas de vivienda para
fines turísticos, lo que corresponde más al residencialismo en áreas turísticas. (en López, 2015, p. 608)
De acuerdo con el mismo Hiernaux, algunas características de esta práctica son:
•• Ya se realizaban en áreas rurales, montañosas y marítimas en el siglo XIX. Alimentan un imaginario
de las clases altas y medias.
•• Suelen prescindir del uso de hospedaje hotelero, con gasto limitado en otros servicios turísticos
y larga duración.
•• Difícil de detectar y dar seguimiento por consumir espacios residenciales que se mezclan con los
de la población local.
•• Sujeto a estrategias neoliberales que acumulan capital mediante el impulso a la construcción, lo
cual ha contribuido al desarrollo de la burbuja inmobiliaria.
•• Entre las consecuencias más frecuentes se encuentran: presión temporal alta, desplazamiento
de población local, afecciones sobre el medio ambiente, incremento del costo de vida, pérdida de
identidad y elevación de problemas sociales. (Hiernaux en López, 2015, p. 608)
La segunda residencia es definida por Ramón Díaz y Josefina Domínguez (en López, 2015, p. 549) como:
... La vivienda secundaria es pues un concepto amplio y se puede considerar como aquella que por sus
características y ubicación tiene como destino más probable su uso como residencia temporal, no es habitada
permanentemente sino en períodos más o menos largos, coincidiendo con las vacaciones de verano, días
festivos y fines de semana (holiday home, vacation home) o, en otras palabras, como un alojamiento ocupado
ocasionalmente y sin intención de residir de manera permanente en ella... Las principales razones para
adquirir cualquiera de ellas son la necesidad de evadirse de la vida urbana, el deseo de mantener un vínculo
con el lugar de origen o un criterio puramente económico, que ve a estas residencias como una inversión
o como medio de percibir una renta adicional por alquiler durante una parte del año.
Por su parte, Huete y Mantecón (2015), señalan respecto de los migrantes residenciales:
[los] individuos que deciden mejorar su calidad de vida a través de un traslado residencial vinculado a
la construcción de una cotidianidad que se distingue por la vida al aire libre, las experiencias de ocio
compartidas y la consecución de relaciones sociales más cercanas. (p. 16)
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
148 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
Estas reflexiones, que por supuesto son más intensas que estas simples líneas que hemos retomado,
nos obligan a reconsiderar primero, si en el caso de Ajijic existe un turismo que pueda ligarse con el
TR. Esta dinámica, que antes empataba más con la idea de PSR, ahora observa marcadas preferencias
hacia la migración residencial; asimismo, observamos una transición hacia el hospedaje en propiedades
particulares de alquiler promovidas en plataformas como las que hemos señalado previamente.
5. Turismo residencial y los efectos espaciales.
El turismo es para México una de las actividades que dan soporte al desarrollo, al menos para el
económico al posicionarse recurrentemente desde hace varios años, en la segunda o tercera posición en
cuanto a la generación de divisas, su contribución al PIB ronda entre 8,6 – 8,7%, y en el juego de escalas,
algunos destinos tienen una dependencia mayor. De acuerdo con las estadísticas de la Secretaría de
Turismo del estado de Jalisco (SECTURJal, 2017), durante el 2017 se recibieron 26,7 millones de turistas
nacionales y extranjeros, lo cual generó una derrama económica equivalente a $1.749,3 millones de euros.
En la Ribera de Chapala, región en la cual se localiza el área de estudio, en el mismo año sumaron
1219.637 turistas, de los cuales 165.952 llegaron a casa particular (62.381 extranjeros); del total
(nacionales y extranjeros) 29.858 se hospedaron en establecimientos formales de hospedaje, 773.864
fueron registrados en la categoría “en tránsito” referidos en este caso como los visitantes de un solo día
(e incluso algunas horas apenas) provenientes principalmente del AMG. Territorialmente, la región de
la ribera del lago de Chapala, ha establecido desde hace más de un siglo, la posibilidad de situarse como
espacio receptor de distintas corrientes turísticas y en cambio, provee a la ciudad distintos servicios
ambientales y oferta urbanizable con fines residenciales, turísticos e industriales.
Tabla 1: Afluencia, derrama económica y gasto turístico
(en euros) en la Ribera de Chapala 2017
Turismo Hospedado Casa Particular En Tránsito
Nales. Extr. Nales. Extr. Nales. Extr.
Afluencia (número de
personas) 196.948 82.910 103.571 62.381 727.434 46.430
Derrama económica 8´503.930 12´632.000 6´280.950 20´277.400 2´892.820 519.606
Gasto por persona por
viaje 43,18 152,35 60,66 325,04 4 11,19
Estadía promedio
(días) 1,55 7,54 2,30 8,30 .30 .35
Gasto promedio por
persona al día 27,86 20,21 26,37 39,16 13,33 31,97
Fuente: Estadísticas del sector turístico. Anuario 2017. Secretaría de Turismo del estado de Jalisco. Recuperado
de https://secturjal.jalisco.gob.mx/invierte­‑en­‑jalisco/
estadisticas
Los números presentados en la tabla anterior, permiten varios acercamientos.
1) Los turistas y visitantes nacionales tienen una importante presencia en los registros de Turismo
Hospedado (Th) y En tránsito (Et), con amplias disparidades con el registro de extranjeros en
todas las categorías.
2) Si tomamos en cuenta la derrama económica, la mayor contribución, en términos absolutos,
proviene de parte de los extranjeros, tanto en la categoría Th como en la de Casa Particular (Cp).
3) Las estadías más prolongadas tanto en la categoría Th como en la de Cp, superan por mucho los
registros de los extranjeros respecto de los nacionales, siendo para ambos grupos menor su estadía
en la categoría Et, significando unas horas apenas.
4) En una relación particular entre la afluencia turística, el gasto y la estadía, encontramos que el
mayor gasto por persona por día se presenta primero, en el caso de extranjeros en la categoría Cp,
seguido de Et (a pesar del poco tiempo que duran en el lugar), en tercera posición se ubica el Th
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro 149
nacional y en cuarto, el turismo nacional en Cp. Podría pensarse que estos son los beneficios directos
del TR y de las PSR e indirectamente del Airbnb, debido a que buena parte de la oferta inmobiliaria
es propiedad de personas extranjeras (segunda residencia) cuyas propiedades se convierten en
espacios para el TR. El costo bajo de la vida en Ajiic, es uno de los alicientes principales en términos
de elección como destino turístico, pero en mayor medida como opción para la migración residencial.
Esto nos habla de la importante contribución tanto del Th como de Cp, no tanto en el número de
personas sino en la derrama económica suponiendo externalidades que influyen en el sistema regional.
La presencia mayoritaria se observa en la categoría Et, pero a pesar de su corta estadía, es la que
genera condiciones particulares más negativas por su modelo masificado y por el poco gasto generado.
Igualmente, queda establecido la significativa contribución económica que realizan los extranjeros, en
las tres modalidades, pero resalta la relacionada con las Casa Habitación. No obstante, bajo el esquema
que ofrecen las modalidades de PSR y de TR, las posibilidades de generar un beneficio económico para
la población local, podrían ser más bajas de lo que ofrece el dato duro, pues oculta cuotas importantes
de exclusión y rivalidad por el uso de los BP públicos e incluso los privados, lo cual repercute a su vez,
en los CT y en los DP.
El TR en Ajijic se encuentra relacionado con una afluencia regional (desde el AMG principalmente),
nacional e internacional, con una motivación y consumo ligados a un viaje de recreación y turismo,
generalmente de corta estancia en el caso de los nacionales. Como puede observarse, en la Ribera de
Chapala el TR existe como tipología de hospedaje, y es el resultado de la evolución – adaptación de
las PSR. Existe por las prácticas que aglutina, por la derrama económica que genera y por el efecto
espacial que produce, y esta premisa bien podría aplicarse en otras partes del mundo en función de la
omnipresencia de plataformas digitales de reservación. Considera el uso de vivienda propia, y la renta o
préstamo de viviendas de terceros e incluye la oferta como la de Airbnb, Homeaway o Housesitters (long
term houses) entre otros.6 Para muchos extranjeros este es el paso inicial, una vez superado el periodo
“de prueba”, la tendencia es convertirse en residentes, y constituye una condición de pre­‑residencialidad;
ésta constituye su principal motivación, de inicio, una especie de reconocimiento del lugar.
Como en otras partes del mundo, esta situación se manifiesta con una alianza empresarial entre
el sector hotelero y el inmobiliario (tal como lo apuntan Hiernaux ­‑en
López, 2015­‑;
Hiernaux, 2018
y Mantecón, 2017); obviamente, el negocio inmobiliario también es visible en Ajijic. Los dueños de
propiedades han encontrado una especie de bisagra que les permite unir el uso personal ­‑
familiar de
sus propiedades con un beneficio económico, y optimizar los tiempos de uso de sus unidades con efectos
que interfieren en los DP y los CT y en el acceso a los BC en la esfera local.
Figuras 2 y 3. Evidencias de la dinámica inmobiliaria en Ajijic.
Foto Archivo personal. LGT. Agosto de 2018.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
150 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
El proceso de turistización en Chapala da comienzo de forma temprana, a finales del siglo XIX y
principios del XX cuando el furor por estas tierras y sus condiciones geográficas alcanza a extranjeros
que instalan sus villas de veraneo en la región, en Chapala principalmente, cuando se posicionó como
un destino de moda. Con periodos de larga estancia en villas, no se configura aún un espacio turístico,
pues las prácticas se circunscriben al uso de la propiedad privada y se restringen en gran medida a
la comunidad de Chapala. Los actores predominantes de esta etapa provienen de la élite política y
económica tapatía y algunos inversionistas extranjeros residentes en México.
Paulatinamente se fueron convirtiendo algunas de estas fincas en hoteles, hacia mediados de la década
de los 40 del siglo XX comienza un periodo de pugnas y despojos de tierras ligados a lo que unos 20 años
más tarde sería el primer fraccionamiento residencial en Ajijic: La Floresta. Esta dinámica motiva a
otros empresarios de Guadalajara a promover, bajo esquemas de residencialidad secundaria, nueva
oferta inmobiliaria; la situación ha derivado en un fenómeno de PSR, pero también en un fenómeno
migratorio en el que los extranjeros tienen cada vez mayor protagonismo, al grado de convertirse
muchos de ellos en residentes (temporales y permanentes), con etapas de pre­‑residencialidad.
El uso
del espacio ampliado a la comunidad suele ser mayor, presentan un retorno temporal a su lugar de
origen (movimientos pendulares) y desarrollan movimientos turístico­‑recreativos
en cercanías y destinos
nacionales así como a su lugar de origen. El fenómeno de migración residencial comienza su expansión
siguiendo la línea ribereña.
Los visitantes y turistas se suman a estos grupos con corta estancia pero con una alta frecuentación
­‑a
diferencia de los migrantes cuya permanencia en el destino suele ser más prolongada­‑
con un uso
espacial acotado a la función turística. Los actores de esta etapa son además, inversionistas del desarrollo
inmobiliario, gobierno local y propietarios de vivienda secundaria.
En una tercera etapa que podemos ubicar ya en las primeras décadas de este siglo, permanecen los
grupos anteriores pero se observa una bifurcación de las PSR hacia el TR, claramente impulsado por
dinámicas turísticas mundiales promovidas por plataformas digitales de reservación: aumenta la oferta
de segundas residencias para uso turístico de corta estancia (TR ­‑Aibnbzación)
y para estancias de pre­‑residencialidad;
el consumo de vivienda toma un rumbo bajo esquemas de inversión. Se intensifican las
prácticas recreativas que demandan mayores servicios turísticos, situación que promueve el desarrollo de
nuevas empresas, así como el incremento de migración residencial temporal y permanente. El consumo
espacial de este grupo se extiende a la comunidad y el fenómeno inmobiliario se desborda hacia otras
localidades vecinas. A los actores que ya se presentan desde el siglo pasado, se suman los propietarios
de vivienda secundaria, ahora con un rol empresarial.
En el intento de dilucidar lo que acontece en Ajijic, se consideró lo que Hiernaux (2018) señala
respecto de las prácticas cotidianas y la resistencia para adaptarse a la cultura local: idioma, comida,
vestimenta u ocio, “se puede observar una adaptación resultado de una negociación permanente entre
los residentes y foráneos. De hecho, un buen porcentaje de estos últimos está dispuesto a modelar sus
comportamientos” (p. 24), pero diríamos que algunas veces ocurre a la inversa, quienes cambian sus
costumbres son los residentes originales. En el caso estudiado, se observan como resultado estas dos
perspectivas: la primera, los extranjeros una vez que han superado su status de turista, desarrollan una
nueva rutina que llega a complementar e inclusive sustituir su rutina precedente (la que desempeñó
tanto en su lugar de origen como la que realizó en su categoría de turista), transformándose en una
rutina de consumo (Salvá, 2018, p. 33) para ello el territorio ha requerido de una adaptación constante;
y la segunda, los habitantes locales han tenido que “acomodar” sus intereses personales o familiares
a las dinámicas económicas y sociales que ofrecen los extranjeros radicados en la comunidad; el grupo
de migrantes residentes, es el que está definiendo las reglas del juego en la localidad –principalmente
a partir del consumo de vivienda y la movilidad migratoria­‑
pero al mismo tiempo, fomentan algunas
dinámicas positivas para todos, construyendo un tejido social fuerte y relaciones sólidas con la población
original: cooperación, solidaridad y colaboración como elementos que acompañan a la adquisición de
una propiedad.7
Hemos seguido el sitio de Airbnb, junto con otras bases de datos estadísticas como el Directorio
Estadístico Nacional de Unidades Económicas del Instituto Nacional de Geografía, Estadística e Infor‑mática
(DENUE – INEGI) para identificar los sitios que ofrecen servicios de hospedaje y de alimentos
y bebidas en Ajijic. A estas capas de información, agregamos la oferta inmobiliaria que se ha puesto en
el mercado a través de las distintas agencias que actúan a nivel regional, oferta que se ha concentrado
un solo sitio: Arellano Corporation Group8 y aunque promueve una oferta a nivel regional, es posible
distinguir las propuestas localizadas en Ajijic. (ver figura 4)
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro 151
La espacialidad del fenómeno es contundente. 167 de las poco más de 300 propiedades inscritas en
la ribera de Chapala se ubican en esta localidad, con diferentes modalidades que van desde ranchos,
hasta habitaciones simples, la mayoría corresponden a casas habitación y departamentos; Airbnb
disperso en el territorio, comienza a convertirse incluso en una plataforma de comercialización para
los mismos establecimientos hoteleros. Por otro lado, existe una importante oferta de propiedades en
venta cuyos promotores ayudan a difundir en gran medida las bondades socioculturales, ambientales y
económicas del destino. La SECTURJal informa de 49 hoteles en todo el municipio de Chapala durante
2017 mientras que el DENUE registra un total de 30 solo en la localidad de Ajijic, este es un valioso
indicador de la importancia de Ajijic para la función turística.
Figura 4: Configuración del espacio turístico en Ajijic.
Concentración de servicios turísticos y oferta inmobiliaria. 2018
Como se aprecia en la figura anterior, la zona centro (plaza cívica) es el área con una mayor densidad
turística –definida tanto por la presencia de visitantes y turistas como de empresas y servicios turís‑tico–
recreativos­‑,
siguiendo la ruta hacia el malecón ubicado en el sur. De esta manera, estos espacios
públicos que se desbordan de turistas y visitantes de fin de semana, dejan de ser un escenario turístico
los días restantes, el espacio es de nuevo consumido por los pobladores originales y por los migrantes
residentes, unos de forma recreativa y lúdica, otros de forma comercial (provisión de bienes y servicios)
o como una zona de tránsito para la realización de sus actividades cotidianas. En en el caso especial
del malecón, los fines de semana se observa una importante apropiación de parte de la población local
(original) quienes conviven con los visitantes provenientes del AMG, la comunidad de extranjeros parece
resguardarse en casa de la presencia de turistas.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
152 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
Figuras 5 y 6: Vistas de la calle peatonal que lleva al malecón
y vista del malecón, venta de productos locales.
Foto Archivo personal de LGT y JSM.
Una apreciación del trabajo de campo, ratificada con entrevistas y con la revisión de la oferta
inmobiliaria en revistas, agencias y anuncios, es que en tiempos recientes el fenómeno de urbaniza‑ción
se expande hacia localidades vecinas que bordean el vaso lacustre (San Nicolás y San Antonio
Tlayacapan en el mismo municipio de Chapala o en comunidades del municipio vecino de Jocotepec
al oeste), incluso hacia las faldas de la sierra El Travesaño o Las Vigas, con un importante sistema
hídrico de escurrimientos hacia el lago, ello supone por un lado la disminución de la cohesión social,
una reconfiguración del sentido de comunidad que desde hace décadas se ha venido construyendo con
tintes de multiculturalidad y por otro, en términos de riesgo, zonas habitacionales en terrenos que
pueden resultar inestables, con ello se incrementan los CT.
La localización de la oferta inmobiliaria tanto para renta como para compra – venta, merece además
otra lectura. En las Tablas de valores catastrales vigentes (2019) para el municipio de Chapala se
establecen los relativos a cada zona, presentándose de la siguiente manera. Algunos de los más altos
valores se ubican sobre el eje que constituye parte de la carretera de acceso a Ajijic, única arteria de
movilidad ribereña; los predios en los que predomina la función comercial y la residencial con frente
al lago y la parte que corresponde a La Floresta y La Villita, La Huerta, Las Salvias y Villa Nova, con
función habitacional de baja densidad. La zona alta de Ajijic (al norte de la carretera) ofrece nuevos
desarrollos con alto potencial, cuyo mayor activo son las vistas al lago (paisaje), intercaladas con zonas
de vivienda tradicional, algunas con pocos servicios y equipamiento, lo que provoca grandes contrastes
visuales pero también sociales. (ver figura 7)
Este fenómeno tiene importancia para los impuestos municipales; de acuerdo con la Ley de Ingresos
para el municipio de Chapala 2019 se prevé que alrededor de 1985.430 euros, se obtendrán solo por
concepto de impuestos prediales (urbano y rústico) e impuestos por transmisiones patrimoniales,
equivalente al 23% de total estimado para este año. A esto habrá que sumar otros ingresos como el
obtenido por concepto de permisos para construcción, remodelación o fraccionamiento, así como de
dotaciones de servicios públicos y cambio de regímenes de propiedad y urbanización, alcanzando casi
otro 20% del presupuesto anual.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro 153
La dolarización de la oferta inmobiliaria es visible, tanto en propiedades en calle, fraccionamiento
cerrado o en lotes, aunque aún se ofertan algunas pocas propiedades en pesos mexicanos. En términos
generales, los precios varían entre los 280 euros por m2 en propiedades de más de 1.000 metros hasta los
2.655 euros por m2 en propiedades de menor superficie construida, entre las más caras se encuentran
las ubicadas en el centro del poblado, debido a los DP intangibles que acompañan esta localización.
Tanto al norte como al oeste del poblado de Ajijic se encuentra una amplia oferta de casas habitación
en fraccionamientos cerrados y departamentos, cuyos precios oscilan entre los 740,5 – 1.851 euros por
m2. Con todo ello el visible cambio en el paisaje urbano, ensanchando la franja inmobiliaria.
Figura 7: Mapa del costo del suelo (valores catastrales) por
colonia en la localidad de Ajijic, 2019. Precios en euros.
6. Análisis del caso. Un breve debate de ideas.
Cuando en el mercado se realiza una transacción
se intercambian dos “paquetes” de DP.
Una parte de esos derechos está ligada
al bien o al servicio concreto que se intercambia,
pero es el valor de los DP
el que determina el valor de lo que cambia el propietario.
Harold Demsetz, 1967:347
Hasta el momento hemos puesto sobre la mesa la tarea de repensar las distintas prácticas turísti‑co–
recreativas que tienen presencia en Ajijic. Comúnmente, el fenómeno se concentra en los visitantes
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
154 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
de un solo día y en el turismo hospedado, las fluctuaciones climáticas desde el exterior condicionan los
vaivenes migratorios temporales desde países como Estados Unidos y Canadá (pero también desde otros
22 países), lo que abre la posibilidad de poner vivienda temporal en la escena turística.
Estos distintos grupos y el consumo que hacen del espacio, sobre todo en términos turísticos e
inmobiliarios, suponen además la posibilidad de hablar del turismo en las modalidades enunciadas,
pero también de los incentivos que mueven la situación hacia un fenómeno migratorio de implicaciones
multiculturales en la escena local, en el cual los extranjeros juegan un papel importante; así mismo,
cada grupo supone distintas motivaciones para visitar el lugar y diversas formas de externalidades.
La conducta de los extranjeros en Ajijic demuestra mayor empatía y contacto con la comunidad local
que la que podría presentarse entre el grupo de mexicanos que poseen propiedades en el lugar y que
realizan PSR, por lo que en general, no desarrollan un sentido de comunidad con la población local.
El contrato de compraventa pacta en principio DP sobre la finca (derechos que quedan estipulados
en un contrato), pero conllevan distintas externalidades; los propietarios de viviendas que son puestas
en el mercado inmobiliario ­‑renta­‑
y turístico, transfieren temporalmente algunos de los derechos sobre
las fincas, pero al mismo tiempo, la posibilidad de hacer uso de los BC de la localidad; de esta forma,
los turistas residenciales entran en la competencia por los BC los cuales pueden ser de exclusión difícil
pero con fuerte rivalidad, pero en el caso de los bienes privados, la rivalidad disminuye debido a que su
uso siempre se encuentra condicionado a las posibilidades económicas­‑
pero supone una alta exclusión;
dicha competencia se presenta multiplicada no solo por el número de viviendas / propietarios, sino
por el número de usuarios y veces que se alquila la propiedad por un periodo de tiempo determinado.
Su potencial para generar externalidades también se reproduce. Las externalidades negativas más
visibles de este intercambio son: banalización de elementos culturales, transculturización y cambio
del paisaje cultural y natural; despojo de tierras, especulación y cambios del uso del suelo motivados
por el negocio inmobiliario (cuyo impulso se sustenta en gran medida en promotores extranjeros que
viven en Ajijic, algunos de los cuales, no reportan su actividad laboral ni sus comisiones para efectos de
hacienda pública y pago de impuestos respectivos), así como débiles relaciones con la población local.
De esta forma, tanto la trasferencia de DP como la competencia por el acceso a BC en el caso de
nacionales, se concentran temporalmente en fines de semana y periodos vacacionales, mientras que en
el caso de extranjeros, puede tener una dispersión espacio temporal más amplia.
La lectura que hace Demsetz (1967) sobre la tenencia de la tierra y el comercio de pieles (base de sus
reflexiones teóricas), ayuda a comprender mejor el problema que nos interesa. La tenencia de la tierra
en la ribera, manifiesta distintos tipos de propiedad: privada, pequeña propiedad, comunal o ejidal,
pero los productos derivados, por ejemplo de la construcción, compra – venta o alquiler de viviendas, o
de la instalación de equipamiento turístico, lleva consigo una adaptación de los DP.
Al perderse el control de la tenencia de la tierra, así como de la posibilidad de ser sujetas de una
transacción económica, surgen distintas formas de compra, adquisición o alquiler. El resultado puede
ser una oferta amplia de vivienda, incremento de precios, procesos especulativos, contaminación del
lago, despojos o vivienda en zonas inestables, o cambios en los derechos de vía para la ampliación de la
carretera para mejorar la movilidad turística, lo que supone en el futuro, costos adicionales que afectan
directamente a la población local (sea nacional o extranjera) pero también a los nuevos compradores;
la administración local puede pasar por alto estas situaciones, pero tampoco son tomadas en cuenta
por los usuarios de las propiedades de uso turístico, que ahora se promueven como oferta de hospedaje.
Todo ello repercute directamente en los CT.
Dado el incremento en la demanda, el número y el precio de propiedades puestas en el mercado ha
aumentado abruptamente, lo que en principio beneficia a la población propietaria de una vivienda o un
terreno. Sin embargo, también se generan consecuencias en la libre producción inmobiliaria y en el uso
del bien por parte de los propietarios, tal como la modificación de los CT dada la ineficiente información
para la toma de decisiones o las restricciones legales o reglamentarias en este ámbito.
Como se aprecia en el mapa de los costos del suelo (figura 7), no todos los terrenos ni propiedades
tienen el mismo atractivo, su entorno y su localización incrementan su valor, por ello, no todos los sitios
y localidades de la ribera del lago, generan las mismas externalidades. De la misma forma, el turismo
no está presente con la misma intensidad espacio­‑temporal,
lo que no justifica establecer medidas de
control o corrección en todas las localidades de la ribera, siendo particularmente importantes en Chapala
y Ajijic, y dentro de ellas, los malecones y zonas de uso turístico intensivo, pero sí son necesarias acciones
preventivas que provoquen dinámicas favorables para el desarrollo sustentable de la región, ante la
posibilidad de expansión del desarrollo inmobiliario escondido entre los velos del desarrollo turístico.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro 155
Todos los miembros de la comunidad y la población flotante que llega con el turismo pueden bene‑ficiarse
del ambiente local, de las relaciones sociales, del tejido social, de la calidad ambiental, de los
servicios y equipamiento (externalidades) o en el caso de los empresarios, de los productos económicos
de su empresa localizada en el lugar; pero si algún miembro del sistema local o empresarial (incluidos
los nuevos empresarios ­‑
dueños de propiedades en renta) intenta maximizar el valor de sus derechos a
costa de los derechos de los demás, los costos resultantes serán compartidos por los todos, de forma que
los activos que supone en principio vivir en la comunidad, irán mermando, hasta llegar a un beneficio
nulo para todos.
Por ejemplo en el caso del valor paisajístico: Un propietario de una vivienda tiene derecho a hacerle
las modificaciones que quiera, como levantar una gran barda para sentirse más seguro, pero al hacerlo,
genera una externalidad negativa e irrumpe los derechos de su vecino porque le impide apreciar el paisaje
que tenía desde su terraza antes de que el vecino construyera la barda. El derecho a la tranquilidad, a
la vida cultural local o al paisaje, son ya instituciones locales que son creadas en torno a la convivencia
y pueden romperse al rentar la vivienda a usuarios poco respetuosos con el ambiente local que se ha
buscado construir durante décadas.
La negociación deberá tener en cuenta lo que establece el reglamento local respecto de la altura de
las propiedades y los materiales, así como de los niveles de ruido permitidos. Si no se establecen estas
reglas, en el futuro podría haber muchos propietarios que tendrían que renunciar a sus derechos de
sentirse seguros o de disfrutar del paisaje. Y aunque siguen siendo propiedades privadas, la situación
puede cambiar si la vivienda se ubica en un condominio cerrado en vez de en un fraccionamiento
abierto; en este caso, los costos de la negociación serán aún más altos debido a las dificultades para
alcanzar un acuerdo mutuamente satisfactorio. El asunto se complejiza al poner sobre la mesa los
distintos intereses, debiendo sumar los costos de establecer políticas para hacer efectivos los acuerdos.
Sin embargo, si se intentan conciliar el conjunto de intereses sobre el territorio, pueden alcanzarse
acuerdos que disminuyan los CT e incrementen la calidad de los DP para todos.
En la traducción al plano social, la población local original, acostumbrada ya a la presencia de
visitantes, turistas y migrantes, a los beneficios del empleo y a las acciones de solidaridad y cooperación
que los residentes extranjeros desarrollan en la comunidad, pueden entrar en conflicto para establecer
acuerdos sobre quién tiene derecho para acceder a ellos y a cuáles en particular. Entre la comunidad
de extranjeros aparece una preocupación más latente: la calidad de vida podría cambiar en Ajijic al
incrementarse la llegada de nuevos residentes (en 2017 se incrementó un 17% aprox.) si se sigue pro‑moviendo
aún más la producción inmobiliaria. El sentido de comunidad y pertenencia, la tranquilidad
y el fuerte tejido social que se han hilvanado durante décadas comienza a romperse, los costos pueden
incrementarse al existir una mayor demanda y competencia por los bienes y servicios, así como de las
propiedades inmobiliarias.
Si consideramos la función turística de este territorio y pensamos en él como un área común, las
negociaciones para gestionar y controlar la afluencia masiva de los visitantes y el turismo que está
llegando a Ajijic y la oferta inmobiliaria, puede ser acordado y negociado en la esfera local, con la
participación de distintos actores. Pero lo que respecta a la propiedad privada es más complicado; por
ejemplo, en el caso de las viviendas que se ofrecen en Airbnb, se requerirá de una negociación particular
con cada uno los propietarios porque algunos pueden acceder a bajarla del sitio pero ¿qué sucede con los
otros? Un propietario de vivienda puede rentar o vender su propiedad sin obtener el permiso del resto
de la comunidad o de la administración local. Sería relativamente fácil convencer a un visitante, a un
propietario de vivienda o a un posible nuevo residente que deje de ir a Ajijic o que retire del mercado
su propiedad apelando a la sensibilización por la contaminación del lago o la pérdida de la calidad
ambiental o paisajística, pero ¿qué sucederá con los otros cientos o miles que consideran a Ajijic como
un destino para la recreación y el turismo e incluso para el retiro? las posibles externalidades negativas
así como los costos de la negociación serán extremadamente altos, sobre todo si solo se recurre a las
condiciones del mercado inmobiliario.
El papel de la autoridad local y su relación directa con los grupos de poder económico y político locales es
fundamental, ya que las decisiones que se tomen esa esfera en términos de pagos de impuestos, permisos
de construcción, tasas de transferencias de DP, cambios de usos del suelo, dotación de equipamiento e
infraestructuras de uso común, permiten regular y en su momento acotar, el usufructo de los derechos
de propiedad del mercado inmobiliario, al provocar efectos externos en los propietarios de las viviendas
y en todos los habitantes en general, y repercutir en el valor de los incentivos iniciales que provocan
los desplazamientos al destino.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
156 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
7. Conclusiones
En al caso analizado encontramos diversas instituciones que surgen en el territorio de una forma
ligada, directa o indirectamente, con el turismo y la recreación. La más antigua es la presencia en Ajijic
una PSR, con un reciente y renovado empuje de las plataformas como Airbnb o Homeaway, hacia el
TR. Otra institución relevante, es la presencia de una comunidad de extranjeros que residen en Ajijic,
quienes buscan DP intangibles asociados con la adquisición y por supuesto, localización de una vivienda,
en conjunto con los beneficios sociales y medioambientales que genera una zona percibida con alto valor.
Una situación que ayuda a internalizar las externalidades provocadas por la presencia de extranjeros
en la comunidad, es la emergencia de un capital social construido a partir de las acciones solidarias y
de cooperación con las personas de la localidad, que si bien comienzan como relaciones estrictamente
laborales, con el tiempo alcanzan características de familiaridad y de amistad compartidas. Se disminuyen
los costos de transacción que suponen su presencia en la comunidad y se incrementan los beneficios
asociados a su residencia, no sólo los DP ligados a la adquisición de la vivienda que se localiza en Ajijic,
sino también aquellos poco visibles que se retroalimentan con los de la población local original.
De esta manera, comienzan a forjarse instituciones eficientes promovidas por los propios grupos
involucrados debido a que se reconoce su beneficio en la estructura social, así como instituciones inefi‑cientes
que buscan redefinir el espacio bajo premisas de racionalidad económica (desarrollo inmobiliario)
y exclusión social, ambiental y turística en la escala regional.
Esta situación obliga a diseñar nuevos acuerdos e instituciones que contribuyan a internalizar las
externalidades positivas y que aporten soluciones para hacer frente a las negativas, tales como el marco
legal y/o regulatorio que se encargue de controlar esta dinámica. Se ponen en evidencia otros efectos
que suelen permanecer poco visibles para quienes intervienen directamente en la transacción del bien,
como por ejemplo los ingresos que suponen estas transacciones para las finanzas municipales o a nivel
personal o familiar de quienes ponen en el mercado turístico una propiedad. Los acuerdos resultantes
deben ser claros: reglamento de usos del suelo, un ordenamiento territorial con claras zonas turísticas
y habitacionales y áreas de reserva urbana y ecológica; nuevos impuestos, permisos restringidos para
la construcción, nueva oferta hotelera y de servicios turísticos (incluidos las propiedades que se rentan
mediante plataformas digitales) e ingreso al destino, sobre todo el vehicular.
La gestión local toma en cuenta a los visitantes y al turismo hospedado, pero estudios oficiales de
largo alcance sobre la presencia, permanencia y efectos de estos grupos en la comunidad junto con los
propietarios de fincas de uso parcial o residentes extranjeros, son nulos. Al crecer la ciudad, se pierde
el sentido de comunidad, se incrementa el desapego y la vulnerabilidad del destino, condiciones muy
fáciles de identificar en las PSR y en el TR, en los términos explicados con anterioridad. El incremento
incontrolado del turismo (en todas sus modalidades enunciadas) y la afluencia creciente de nuevos
residentes extranjeros, puede convertirse en una situación un tanto apocalíptica para Ajijic, por ello es
imprescindible el liderazgo del gobierno local a favor de la comunidad, promoviendo distintas formas
de participación en la toma de decisiones, ello reduce la exclusión social de los bienes públicos, favorece
un uso sostenible, disminuye los costos de transacción y protege los DP.
Bibliografía
Covarrubias, Francisco; Ojeda, Alejandra y Arceo, María. 2007. “Los condicionantes del desarrollo
Turístico del Lago de Chapala y su Ribera.” Quivera, vol. 9, núm. 2, Universidad Autónoma del Estado
de México, pp.195­‑229.
Recuperado de http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=40190208
Demsetz, Harold 1967. “Toward a Theory of Property Rights.” The American Economic Review. Vol. 57 (2),
Papers and Proceedings of the Seventy­‑ninth
Annual Meeting of the American Economic Association. EUA:
Pp. 347­‑359.
Recuperado de https://www.jstor.org/stable/1821637?seq=1#metadata_info_tab_contents
Gobierno de Chapala.2018. Ley de Ingresos del municipio de Chapala, Jalisco para el Ejercicio Fiscal,
2018. Jalisco, México: Periódico Oficial del estado de Jalisco. Recuperado de https://periodicooficial.
jalisco.gob.mx/sites/periodicooficial.jalisco.gob.mx/files/chapala_24.pdf
González, Lucía; Santana, José y Castañeda, Rosalba. 2018. “Ajijic, Jalisco ¿turistas residenciales
o residentes? Un análisis desde los Derechos de Propiedad, Costos de Transacción y los Bienes
Comunes.” Mazón, Tomás (Ed.) (2018). Turismo residencial. Nuevos estilos de vida: de turistas a
residentes. Alicante, España: Publicacions de la Universitat D´Alilcant. Pp. 51­‑70.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
Lucia Gonzalez Torreros, José Luis Santana Medina, Katia Magdalena Lozano Uvario, Rosalba Castañeda Castro 157
Hiernaux, Daniel. 2018. “Turismo residencial: retos identitarios e imaginarios espaciales.” En Mazón,
Tomás (Ed.) (2018). Turismo residencial. Nuevos estilos de vida: de turistas a residentes. España:
Publicacions de la Universitat D´Alilcant. Pp. 17­‑30.
Huete, Raquel y Mantecón, Alejandro. 2010. “Los límites entre el turismo y la migración residencial.
Una tipología”. Papers, 2010, 95/3 781­‑801.
Recuperado de https://papers.uab.cat/article/view/
v95­‑n3­‑huete­‑mantecon
Huete, Raquel y Mantecón, Alejandro. 2011. “Introducción sobre la construcción social de los lugares”.
En Mazón, Tomás; Huete, Raquel y Mantecón, Alejandro. (Eds.) Construir una nueva vida, los
espacios del turismo y la migración residencial. Santander: Milrazones. Universidades 3. Pp. 11­‑19.
Recuperado de https://rua.ua.es/dspace/bitstream/10045/23575/1/1.%20Introducción%20Huete%20
y%20Mantecón.pdf
Huete, Raquel y Mantecón, Alejandro. 2017. “El Turismo Residencial: Revisión y Crítica de un concepto.”
En Osorio, Maribel y Bringas, Nora. (2017) (Coords.). Turismo Residencial En México. Comportamientos
Socioespaciales. México: El Colegio de la Frontera Norte.
Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática. (INEGI) 2015. Encuesta Intercensal. México.
López, Lorenzo (Dir.) y Rio, José; Savério, Eliseu; Trinca, Delfina (Coords.) 2015. Diccionario de
Geografía Aplicada y Profesional. Terminología de análisis, planificación y gestión del territorio.
España: Universidad de León.
Mantecón, Alejandro. 2017. “El turismo residencial no existe. Revisión de un concepto y crítica de su
función ideológica”. Cuadernos de Turismo, Nº 40. España: Universidad de Murcia, Pp. 405­‑422.
Mazón, Tomás, Huete, Raquel y Mantecón, Alejandro. (Eds.) 2009. Turismo, urbanización y estilos de
vida. Las nuevas formas de movilidad residencial. España: Icaria, Política Internacional.
North, C. Douglas. 1971. “Institutional Change and Economic Growth”. The Journal of Economic History.
Vol. No. 1, The Tanks of Economic History. March, 1971, pp. 118­‑125.
EUA: Cambridge University
Press on behalf of Economic History Association. Stable.
Ostrom, Elinor. 2015. El gobierno de los bienes comunes. La evolución de las instituciones de acción
colectiva. México: Fondo de Cultura Económica. Segunda Edición en español, segunda reimpresión.
Prado, Gustavo. 1998. “El pensamiento económico de Douglas C. North”. Laissez­‑Faire,
núm.9,
(septiembre), pp. 13­‑32.
Pedroza­‑Gutiérrez,
C., y Catalán­‑Romero,
J. M. 2017. “Evolución histórica y ambiental en los procesos
de trasformación del lago Chapala”. Ambiente Y Desarrollo, 21(40), Pp. 9­‑25.
Recuperado de https://
doi.org/10.11144/Javeriana.ayd21­‑40.
ehap
Remis, Álvaro. 2013. “El concepto de bienes comunes en la obra de Elinor Ostrom”. Economía Política.
Nº 45, pp. 116­‑121
Recuperado de http://www.ecologiapolitica.info/novaweb2/wpcontent/uploa‑ds/
2015/12/045_Ramis_2013.pdf
Salvá, Pere. 2018. “De turistas a residentes: Los inmigrantes no laborales en las Islas Baleares.” En
Mazón, Tomás (Ed.) (2018). Turismo residencial. Nuevos estilos de vida: de turistas a residentes.
España: Publicacions de la Universitat D´Alilcant. Pp. 31­‑44.
Sandoval, Adriana y Hernández, Adriana. 2017. “Transformación del territorio ribereño y la defensa del
Lago de Chapala”. El Cotidiano, núm. 201. México: Universidad Autónoma Metropolitana Unidad
Azcapotzalco. México, pp. 45­‑58.
Recuperado de http://www.redalyc.org/articulo.oa?id=32549629006
Talavera, Francisco. 1982. Lago de Chapala. Turismo residencial y campesinado. Instituto Nacional de
Antropología e Historia. Centro regional de Occidente. 105. México: Colección Científica, Antropología
Social.
Notas
1 Pero aclaramos que existen otras plataformas con oferta similar, como Homeaway.
2 Ian Brossat Il faut interdire les locations Airbnb dans le centre de Paris http://www.leparisien.fr/paris­‑75/
ian­‑brossat­‑il­‑faut­‑interdire­‑les­‑locations­‑airbnb­‑dans­‑le­‑centre­‑de­‑paris­‑05­‑09­‑2018­‑7877826.
php Fecha de consulta 23 de febrero de 2019. Ian
Brossat souhaite l’encadrement d’Airbnb dans le centre de la capitale https://www.lemonde.fr/politique/article/2018/09/06/
ian­‑brossat­‑souhaite­‑l­‑encadrement­‑d­‑airbnb­‑dans­‑le­‑centre­‑de­‑la­‑capitale_
5350996_823448.html Fecha de consulta 23 de
febrero de 2019. Otras publicaciones y notas periodísticas señalan el problema en las ciudades de Barcelona, Ámsterdam
o Venecia, en las cuáles ya es un asunto bastante visible. https://elpais.com/elpais/2014/07/31/eps/1406830600_168597.
html Fecha de consulta 3 de agosto de 2017. https://elpais.com/elpais/2017/07/20/masterdeperiodismo/1500564012_230118.
html Fecha de consulta 3 de agosto de 2017.
PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. 18 N° 1. Enero-Marzo 2020 ISSN 1695-7121
158 Airbnb en Ajijic, Jalisco. Una nueva forma de turismo residencial e impulso al desarrollo
3 Airbnb atendió casi a 1 millón de turistas en Quintana Roo en 2018 https://www.eleconomista.com.mx/empresas/Airbnb­‑atendio­‑a­‑casi­‑1­‑millon­‑de­‑turistas­‑en­‑Quintana­‑Roo­‑en­‑2018­‑20190206­‑0101.
html Fecha de consulta 27 de febrero de
2019.
4 Nueva política turística incluye regulación de Airbnb y similares https://www.eleconomista.com.mx/empresas/Nueva­‑politica­‑turistica­‑incluye­‑regulacion­‑de­‑Airbnb­‑y­‑similares­‑20190225­‑0005.
html Fecha de consulta 26 de febrero de
2019. Sectur y hoteleros buscan reglamentar los servicios de Airbnb https://www.eleconomista.com.mx/turismo/Sectur­‑y­‑hoteleros­‑buscan­‑reglamentar­‑los­‑servicios­‑tipo­‑Airbnb­‑20190214­‑0086.
html Fecha de consulta 26 de febrero de 2019.
5 El Informador. 20 de septiembre de 2018 https://www.informador.mx/jalisco/Empresarios­‑impulsan­‑14­‑proyectos­‑para­‑transformar­‑la­‑Ribera­‑de­‑Chapala­‑­‑20180920­‑0022.
html Fecha de consulta 22 de marzo de 2019.
6 Según el sitio de Airbnb, en la región ribereña que abarca los municipios de Jocotepec (al noroccidente) hasta en municipio
de Jamay (noreste), la oferta de propiedades en 2018 sumó más de 300 opciones, sólo para Ajijic, la oferta fue de 167
locales. https://www.airbnb.mx/s/Ajijic­‑­‑Mexico/
homes?refinement_paths%5B%5D=%2Fhomes&query=Ajijic%2C%20
Mexico&allow_override%5B%5D=&map_toggle=true&ne_lat=20.483304343499427&ne_lng=103.11524139126901&sw_
lat=20.061184600524626&sw_lng=­‑103.38855555047941&
zoom=11&search_by_map=true&s_tag=3vqNYPy8. Fecha de
consulta 12 de julio de 2018. Para el mes de febrero de 2019 se arroja más de 225 propiedades solo para la localidad de Ajijic,
lo que demuestra su gran dinamismo. Otro sitio llamado HomeAway ofrece 99 viviendas en la ribera de Chapala, 48 de ellas
en Ajijic, muchas ya incluidas en el sitio de Airbnb. https://www.homeaway.com/results/keywords:Ajijic%2C%20Jalisco%2C%20
Mexico/@20.289290590527724,­‑103.28006771043215,20.32036248771968,
­‑103.24307468369875,15z?
petIncluded=false&ss‑r=
true Fecha de consulta 23 de agosto de julio de 2018.
7 González, Santana y Castañeda (2018) presentan una perspectiva de las relaciones entre los habitantes locales originales
de Ajijic y la comunidad de extranjeros, quienes han construido a lo largo de varias décadas un tejido sólido y diversas
instituciones que llevan al fortalecimiento del capital social. Se destaca que la interacción de los extranjeros con “lo local”
suele ser más fuerte ­‑al
considerarse a sí mismos como residentes y no como turistas­‑
que la de los nacionales, quienes
permanecen alejados del ambiente local, con un contacto superficial que no sobrepasa su status turístico. (en Mazón, 2018)
8 http://chapalamls.net/member­‑offices/
list­‑properties­‑arellano­‑corporation­‑group
Fecha de consulta agosto de 2018.
Recibido: 05/04/2019
Reenviado: 26/09/2019
Aceptado: 05/10/2019
Sometido a evaluación por pares anónimos